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「箴言真语」返乡置业,在武汉买个商铺送媳妇
2020-01-14 08:50 来源:楼巴智库   字号: 

「箴言真语」返乡置业,在武汉买个商铺送媳妇

▲图源:黄震

​ 今天和大家聊聊“一铺养三代”传统投资理念下的商铺市场的情况,希望对返乡客的投资置业有所帮助。

商铺成交均价变化情况

「箴言真语」返乡置业,在武汉买个商铺送媳妇

在统计期内,武汉的商铺市场成交均价在2016年5月底之前表现动荡以外,其余时间段总体表现基本平稳,趋势性上涨状态一直持续到2019年3月才出现趋势性窄幅向下调整表现。期间,统计期内最低成交均价记录发生在2015年10月,为14969元/平米,至2019年3月底,武汉市场的商铺成交均价创下32513元/平米的历史高峰值记录。与2015年10月的阶段性低位相比,每平米上涨17544元,历时41个月,涨幅高达117.20%,年均上涨23.82%,上涨幅度不算小。2019年4月开始,虽然商铺市场成交均价出现窄幅向下调整的趋势,但下调幅度有限,截止到2019年12月的最新数据,成交均价为29247元/平米,较之高峰值每平米下调3266元,降幅为10.05%。从近期成交均价变化趋势看,武汉市场商铺的成交均价有可能继续下探,但幅度会进一步缩窄,有望维持在29000元/平米附近呈横盘状态继续窄幅调整。

商铺套均总价变化情况

「箴言真语」返乡置业,在武汉买个商铺送媳妇

套均总价的变化波动较显著,从成交均价和套均面积的对应关系看,这更多的受阶段性推盘个案的影响而产生,整体的规律性不甚明显。

在统计期内,套均总价的高峰值出现在2015年4月,创下602万/套的记录,随后很快向下调整,6个月后,即2015年10月底,跌入统计期内低谷,以259万元/套的记录,创下套均购买成本的新低。2015年11月至2017年11月。在这两年周期内,虽然套均总价的波动也很频繁,但总体呈趋势性上涨状态,套均总价也摸到539万元/套的新高记录。之后,一直到今天,商铺套均总价经历快速调整后,又呈现出趋势性横盘动荡调整的状态。在此阶段内,套均总价的调整区间维持在297-463万元/套之间,显示出商铺市场调整的复杂性,也说明武汉市场开发商铺面临的市场风险仍然不小。截止到2019年12月的最新数据,套均总价为374万元/套。根据近两年的套均总价变化情况,可以判断武汉的商铺套均购买成本将维持在350万元/套上下。

商铺套均面积变化情况

「箴言真语」返乡置业,在武汉买个商铺送媳妇

武汉市场商铺的套均面积,经历短暂的不确定性因素影响外,总体呈现出向小面积、低总价方向过度的趋势,这恐怕也是开发商面对市场风险所做出的主动调整策略所致。

在统计期内,套均面积最高纪录出现在2015年4月底(与套均总价的历史高峰值时间点高度重合),套均面积为446平米/套,而最低记录出现在2018年10月底,为97平米。

截止到2019年12月的最新数据,套均面积为144平米/套,相对于374万元/套的套均总价而言,对武汉这个城市,总价仍显偏高。从趋势判断,武汉市场的商铺套均面积有可能维持在140平米上下浮动,浮动变化区间可能在20平米左右,并且逐步会趋于稳定。从笔者从事商业地产开发经验来看,尽管武汉市场商铺套均面积有逐步缩小的趋势,但140平米左右的面积段,其实限制了购买人群的数量,门槛一高,销售压力自然会加大不少。

建议开发商在户型设计端多从置业者角度考虑,视不同类型的商业和置业需求,细分户型设计,以组合方式灵活实现面积段的变化,让更多的受调控影响人群进入商铺购买领域,可能是个现实的选择。比如,对具备商业价值的街铺,开发更多大面宽、小进深商铺,在降低总价的前提下,有望提高去化率和成交单价;而对具备实力的投资者,通过前置性工作,提前锁定需求,实现定制化开发,供需共赢,市场成功率也会大幅提升;在开发过程中,提前引入专业化运营团队,从调研、策划、开发、招商以及运维服务等方面,为未来的消费者通盘考虑,最大限度实现带单销售、开铺即大比例运营、大幅缩短市场培育周期,让消费者对未来有足够的信心,则最终的结果一定是皆大欢喜的双赢局面。

商铺市场供应量变化情况

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武汉商铺市场供应量的变化也同样折射出开发商对市场把握度不足的特点,2017年11月底之前,供应量由2015年1月的200套/月,一路上蹿下跳至2017年11月底4136套/月这一历史高峰值,随后,进入更加明显的动荡期,创下最低858套/月、最高4021套/月,差距接近4倍的动荡式供应记录。截止到2019年12月的最新数据,商铺新增供应量为2337套/月。从走势看,商铺市场的新增供应量变化趋势尚难以琢磨,说明这个市场的供需两端都处在不成熟阶段,开发风险较高,对置业者投资判断能力要求也高。但正如一句俗语所云:“富贵险中求”,在越不成熟的市场,无论是开发端还是投资置业端,其实就意味所蕴藏的商业机会金矿您是否有能力、有眼光去准确扑捉到,成败仅在两可之间。

商铺产品租售比变化情况

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武汉市场商铺的租售比显然要好过之前谈过的那四种产品。

在统计期内,最低只需要18年就可以通过收取的租金回收购买的成本,虽然最高值摸到40年的水平,但近一年来的数据维持在18-24年的区间。按由高到低的顺序排,租售比呈现出住宅、普通公寓、酒店式公寓、写字楼、商铺这样一个规律。在限购压制了投资住宅这种基本需求前提下,对商业地产类产品的投资显然是一个可选通道。截止到2019年12月的最新数据,商铺的租售比为19年,不但比住宅的49年、普通公寓的47年和酒店式公寓的34年要短太多,而且也比写字楼的21年还要有优势。

不同单价段商铺供需占比情况

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和前几篇文章的说法一样,接下来的这三张图都含有两层含义:蓝色代表某类产品段(分别是单价段、总价段和面积段)占市场供应总量的比重,这可以视为是开发商对市场判断的应用成果;红色代表该类产品段通过客户调研获得的真实需求在市场总需求中所占的比重。

普通消费者可以关注那些市场供应量大、但需求更大的产品段,去配置自己相应的投资品。而作为开发商,这个图更有价值,就是让您看清供应与需求之间的错位情况,从而针对性进行进一步的深入调研,提升产品的市场契合度,聚焦经营,获取较好收益。

就单价段选择而言,需求和供应排名前三的单价段居然高度重合,几乎没有什么差异,建议大家首选2.0-2.5万元/平米商铺;其次选择2.5-3.0万元/平米单价段产品;第三选择,考虑3.0-3.5万元/平米单价段产品。对于资金实力稍弱的朋友,可以考虑1.5-2.0万元/平米单价段商铺,供应量低于需求量,可以优选中获得机会。1.0-1.5万元/平米单价段商铺,也存在类似情况,不过这些间隔偏低单价段商铺的投资风险因地域、位置限制而显著加大,投资成功率会大幅降低。

不同总价段商铺供需占比情况

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从总价段角度,需求和供应排名前两名的总价段,都呈现出供应量低于需求量的特征,建议首选100-200万元/套的写字楼产品;其次选择200-300万元/套的产品,稀缺性不错;排名第三的总价段,是0-100万元/套的商铺,供应大于需求,要考验投资者的眼光。

不同面积段商铺供需占比情况

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就面积段而言,首选50-100平米/套的商铺,需求大于供应,投资风险较低;其次选择0-50平米/套的面积段产品,虽然供应大于需求,但总量排名第二,受众人群较大,可以在其中物色投资标的;其他面积段不建议普通消费者考虑,一则因总价偏高,再则供应和需求也偏低,未来转让时的接手人群也会偏少,尽量回避这种风险较高的投资。

对于资金实力较强的朋友,可以考虑100-150平米/套的商铺产品,供应略低于需求,具备一定的投资价值。在调控背景下,住宅物业的投资价值被日益弱化,而通过租金回收成本的周期又严重不符合商业逻辑,无处容身的资金往商业地产领域过度显然是这部分人群的一个可选通道。既然是投资行为,在单价上涨也受调控政策影响而出现变化的今天,在住宅、普通公寓、酒店式公寓、写字楼和商铺这五种产品中,依据您自身财力,按逆序方式考虑置业产品方向,即优先考虑商铺、写字楼、其次是酒店式公寓、最后再考虑住宅,是一个现实的选择。

对于商业地产类产品,尤其是商铺和写字楼,在开发和投资置业这两个方向上都有巨大的风险,不是一般开发商和投资者可以轻松驾驭的产品。尽管商铺和写字楼在租金回报方面有显著的优势,但由于中国经济所处环境和移动端对商业、办公市场的巨大冲击,购买这两类产品的不确定性也更高。消费者要做更多的调研摸底工作,掌握第一手讯息,才可能减少投资风险,获取预期收益。笔者作为一位从业三十多年的行业老兵,职业生涯涵盖了住宅地产、商业地产和文旅地产这三类主要开发领域,在有幸见证整个房地产业一步步崛起过程的同时,自身也因参与购买住宅或商业类产品而有所收获。在此,笔者结合多年的经验,从房地产消费者视角整理出如下投资置业建议,供朋友们参考、借鉴:

1、房地产产品的价格与所处城市的经济实力成正比,经济发展动力越足,前景越明朗,房价越高,持续上涨动力也越强。基于上述事实,实力型投资者可以把眼光放眼全球、全国去筛选投资标的物,不必被所处生活地域限制而失去更好的投资回报机会;

普通消费者,如果没有能力将置业方向转向更好的城市,在自己所处城市选择更靠近城市中心的生活圈、商业圈、金融圈、产业圈等区域去筛选不同类型的产品,是必须考虑的一个问题。

比如,对武汉而言,建议以下述顺序去筛选各类物业:

1、武昌区>2、江岸区>3、江汉区>4、硚口区>5、洪山区>6、青山区>7、汉阳区>8、东西湖区>9、江夏区>10、蔡甸区>11、黄陂区>12、汉南区>13、新洲区。2、对于任何类型的产品,原则上要遵循“垫着脚尖买物业”的投资、置业理念。意思就是说,您要根据自己的资金实力,在最大限度内让自己承受压力去选择“好开发商的好产品”。这样做的结果,您会因为购买时所承受的压力,而在时间的长河中不断享受这种行为所带来的物业升值、保值、快速贴现、租金回报等综合收益。

至于何谓“好开发商的好房子”,恐怕除考虑开发商的规模、品牌知名度、过往开发项目的市场表现、物业服务水平以及您所选择区域的地段价值以外,您还要视锁定的商业地产产品类别,看这个开发商是否是一个有足够成功经验的开发商,其商业运营能力如何,过往开发同类项目的市场表现等。3、对于普通公寓和酒店式公寓而言,其产品虽属于商业地产类别,但最终的用户还是以满足居住功能为主、办公功能为辅,因此,购买此类物业更应该关注其周边配套的完备性(尤其是交通的便捷性)、物业服务的素质以及二手房物业的租金高低和换手率高低,如果有民水民电政策,住户的生活成本会大幅降低,相对会更受欢迎。4、对于写字楼,因为面向的客群就是大大小小的公司客户,因此,您购买物业的区域必须在商务区,交通通达条件良好,餐饮、购物配套齐全,停车设施具备足够扩展空间,同时,还要看开发商是否有能力提供额外的招商、入住优惠条件,写字楼的整体运营维护水平如何?租金水平高低、出租率高低以及物业转手是否交投兴旺等。

对有条件的投资者,如果能够整合资源,提前锁定租客和各自需求,通过与开发商协商实现定制化开发、整栋购买、整体运营服务的方式,则投资收益会更理想。5、对于商铺,可以分为两类产品,一类是面向普通投资者的分割式商铺,投资功能为主,购买后用于出租获取收益。一类是面向商家或实力投资者的组合式商铺,购买用途属于自用或整租给特定商户。对第一类产品,表现形式更多的就是社区底商或集中商业街区的销售式街铺,单铺面积小、总价低,购买人群相对较多,但供应量也相对较大。此时的选择要素首先要考虑周边居住人群的数量、收入水平和消费习惯以及消费能力,其次要考虑交通的通达性和周边的商业配套成熟度(配套成熟度越高,您购买此类物业的投资收益反而越低)。如果您遇到的是一个视企业信誉为生命的负责任商业地产开发商,也许会提供整体运营服务,并以带租约销售的方式提前解决定位、策划、招商、运营服务等系统性问题,您恐怕会少费很多周折,仅仅需要付出一定额度的服务费就可以解决所有商铺业主独自运营的痛点,可能是一个不错的选择。不过,您可要眼光放明亮点,能够火眼金睛识别那些不负责任、打一枪换一个地方的无良开发商的欺骗式销售伎俩,被带进坑里而不知。

有一批社会人士,利用自己的社会关系资源,提前和各种金融机构、连锁店等签订租赁协议,在这些机构、连锁店认可的区域锁定街铺,用提前收取的定金和租金补充首付款,实现既无风险、现金流压力又较小的商铺投资模式,绝对是可遇不可求的买卖。

对第二类产品,您首要考虑的第一要素是商圈,如果不是成熟开发商的成熟商业地产产品系列,再好的地段恐怕也要三思。对于城郊项目,这类产品有可能是面向局部区域的街区式配套商业,如果开发商没有足够的商业资源植入,那这类商铺的养铺时间相对会较长,投资风险也会较高。

对于商业地产投资而言,如果您能够提前筹划、整合资源,锁定可靠的长期租户,您的投资风险将大为降低,与开发商的议价能力也会大大增强,这恐怕是实力投资者应该考虑的方向。对于如今兴起的分散式群落街区商业(类似武汉楚河汉街、成都远洋太古里、北京三里屯等),如果有机会获得其中的单体商业,是一个不错的买卖。

对于那些越来越多的商业综合体,除非您有能力自己解决商业资源植入问题,建议您对摆在您面前的眼花缭乱的销售式商街产品,慎而又慎,原因很简单,开发商销售这些产品的核心在于补充其自持物业的现金流,从商业经营角度,开发商绝对不会自己给自己树立竞争对手、更不会将人流引入对外销售的商街,所以,全国绝大多数商业综合体的销售式商街都处于惨淡经营的地步,这不必大惊小怪,这是人的自私属性使然。当然了,商业地产的开发与投资置业,是一个学问很深的生意,绝不是一两篇文章可以说得清、道得明的事项,笔者就不再啰嗦,就此打住。笔者对武汉情有独钟,始终关注武汉的发展情况。尽管武汉除住宅以外的商业地产市场,显现出较明显的不成熟性特点,但无论是武汉所处华中城市群的战略优势地位,还是历经“八年满城挖”的艰苦努力与付出,在“举办一届大型赛事或大型会议,提升一座城市竞争力”这种思路下,去年十月举办的世界军运会,再一次让武汉的基础设施和城市形象得到极大的提升,在中国经济过渡到城市化发展红利时代,武汉的未来有无限空间。

谁先把握住这种机会,谁就是未来城市发展红利的拥有者!但这种机会,只能是那些眼光敏锐、脚踏实地的智者才能把握。系列联合“厚几商旅文研究院“、“楼巴智库”联袂同步推送,欢迎持续关注与交流。

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