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寻找租金贡献生力军?会玩的mall已经对地下空间“动手了”
2019-12-16 09:45 来源:武汉热线房产网   字号: 

   

购物中心地下空间的开发利用对于建筑空间容量的扩大,和城市环境质量的提高方面有着巨大的潜力和优势。

近两年来,购物中心的地下空间开始成为存量改造的重点,其能贡献的租金价值也出现了上升态势。那么,购物中心的地下商业空间该怎么样规划设计?怎样做出新“高度”?其发展变化展现出哪些趋势?

有分析认为,越是成熟市场,有价值的空间就越稀缺,地下商业开发的价值就越大。但一个优秀的地下空间,不应作为购物中心地上空间的附属,地下空间可以利用特殊性从几方面原则设计打造:

与交通系统紧密相连

连接轨道交通的地下空间成了商业体的重要流量引擎。调查研究发现,从交通这一个点来看,如果地下空间在地铁站出入口沿线、地下行人通道沿线等市政交通的附近,可以依靠密集的人员流动带来庞大的客群。另外,在自然条件的影响下,天气状况较为极端的城市似乎更容易运营成功。

 

地下地上构成完整体验环境

这种结合的形式可以分为两类:一是地下空间与地上商场相结合,共享客流从而得到更多商机。二是地下购物中心开发与城市景观相结合,例如结合地上城市休闲绿地广场,在地下进一步开发,比如打造景观阶梯、中庭广场等,将消费群体逐步引入地下空间,这是随着人们对于城市景观的重视而新兴起的模式。

 

合理的商业定位和经营项目

与地面商业形成差异化,是购物中心地下空间可以发展起来的关键。例如加拿大蒙特利尔的地下购物中心,因为广阔的占地面积而拥有数量众多的餐饮店铺,人们在这里可以有更多的选择。

 

空间环境和建筑设计

采光和通风往往是地下空间设计中的关键,地下本身的封闭造成的阴暗和潮湿特性,要依靠充足的采光和通风设计突破人们的压抑感。

导向的问题要花费更多的精力去打造,人流导向要注意地上和地下的重复交织,出入口与动线的连通要体现出宽阔的业态布局,并与交通出入口打通便利衔接,才能满足舒畅的购物体验。

 

安全性保证和舒适性营造

严格制定安全的措施防护地下空间是重要的基础,也可加入技术措施,以避免不良反应。在日常运营的基础之上可在硬件方面加入更多自然“呼吸”式的营造和人文细节。比如,利用光、水、绿植来布置,增加休闲座椅和娱乐设施。

 

可包装更多文化主题性

交通的集中、大客流区位选择以及“地下”的特殊属性,利用三者衍生出文化主题的打造,或利用季节性变化的特征,都可以为地下购物中心带来更多趣味。

▌案例1:多伦多伊顿中心

伊顿中心依靠完善的地铁网络汇集人流,无论是输入还是输出,都提供了极大的便利。它是一个规模庞大的多功能综合商城,网罗着多伦多两个重要的地铁站点:Queen站和Dundas站,以地面和地下相结合的建筑模式出现,商店总面积达37万平方米。

 

整个购物中心的设计自然大气,紧凑的动态流线让消费者在购物过程的视觉感到丰富多彩。里面包含了Sears和Bay二家大的百货商店,地上地下拥有300多家商铺、餐馆及各种娱乐场所。它的前身是一家1869年的杂货店,经过几十年的发展成为多伦多最大的连锁店。

 

内部布置的观景电梯,自动扶梯,天桥,喷水池,以及大量的观赏植物,甚至空中还点缀各式的模型。许多游客不仅被各种品牌商品吸引,也为风格迥异的建筑慕名而来,甚至把这里当作一个观光景点,拍照留影。

▌案例2:蒙特利尔RÉSO

这座地下购物中心的几项数据都非常惊人:占地400万平方米,连接了10个地铁站,2个公共汽车终点站,1200个办公点,200个餐馆,40家银行,40家影院,2个大型购物商场,近2000家店铺,3个大型展览楼和其他娱乐场所。更有奥林匹克公园,贝尔中心,蒙特利尔火车站,艺术广场等都被涵盖在周边。

 

在设计上同样引入了自然因素,在人们经过的长廊里摆有各种花草树木,并利用电灯光促其生长。在一片生机勃勃的花草树木中,安置有各种凳椅供人们休息。同时设置有多达200个进出口,每天大约有50万的人流量。

因为与地铁相连,缓解了交通问题,加之蒙特利尔特殊的冬季恶劣天气状况,也为人们形成了庇护的休闲场所。

 

▌案例3:上海K11

上海K11今年经过重新改造,B1层的美丽物·境集合了时尚与美妆业态,将重点放在突出现代与明亮,适配时尚美妆品牌。

其B2层的新鲜食·集汇聚了15家餐饮品牌,以及蔬果、生鲜及健康食品零售区域。总体来说,K11新鲜食·集专注健康与新鲜,是商业地下空间的餐饮升级表现。

 

餐饮主题在购物中心地下商业空间最常见。地下的小餐饮商铺盈利能力强,对于购物中心来说是高租金贡献的商户。对地下美食街区的情景再造,一定要强调开放、明亮,化解地下空间的沉闷,最大限度地展示商业内容,这也是餐饮业态的一大趋势。

 

地下商业正在呈现哪些趋势?

纵观以上深受消费者喜爱的购物中心地下商业空间案例,我们可以发现,好的地下商业,无一不在挖掘空间价值、规避空间缺陷和解决地下商业引流难的痛点。从这些案例里,我们也可以观察出地下商业的趋势:

▌为地下商业优先配置商业“风潮”内容

国外有的购物中心将首店集群放置在地下,本质是将商业领域的潮流话题向地下空间填充。地下空间对引流的需要十分强烈,而首店的吸引力足够强烈。

国内商业体也有类似做法,如国内商业领域逐渐重视的“夜经济”。拥有热闹夜生活的商业体如合生汇,即把夜间开放的餐饮街区放置在地下,发挥其强引流作用,同时还可照顾到夜经济的时段特殊性,可与地上分开运营。

▌设计主导向内容主导转变,避免“逛后不愿再逛” 

在当前,打造主题区域成为盘活空间的常用做法。在上海K11案例中,我们可看到小而美的地下餐饮主题街区。

对于这一类主题街区来说,过于强调设计和装修的主题性,让游逛商业变成“美陈参观”,反而不利于内容的持续打造,且容易给消费者带来审美疲劳,产生“逛过后不愿再逛”的感觉。

因此从引流角度看,情景和内容的结合应该更加被注重,将设计主导变为情景主导,围绕商业内容进行。 

 

▌地下空间户外化,从根本上打破物理限制

人类在相对幽闭的空间里会产生两种不同的心理状态:一种是感到安全,能自由行事,一种是感到压迫、焦虑和不安。从游逛体验方面讲,好的购物中心负一层,主要解决人在封闭空间中的压抑感问题。在层高较矮的情况下,以下沉广场为优势,结合采光、绿植等,将地下空间的劣势全部去除。

对于没有下沉广场的物业来说,这一思路同样值得借鉴,即“地下空间户外化”:通过打造自然景观弱化人对封闭空间的感受,是未来地下商业设计趋势之一。整体来说,商用物业均有自然、绿色的设计趋势,当下常用的玻璃穹顶就是表现形式之一。这种趋势在地下空间的渗透已然开始,也是人们对贴近自然的映射。

纵观世界范围内人口密度大、用地紧张的都市,如伦敦、新加坡等“寸土寸金”的城市,其大型购物中心的地下空间的商业价值都得到了极为充分的发挥。

购物中心地下空间的开发利用对于建筑空间容量的扩大,和城市环境质量的提高方面有着巨大的潜力和优势,仍旧亟待发现者继续利用。

听了许多的传说和故事,地下总有深藏的宝藏,而我们也一直在致力于发掘城市空间和商业空间里的更多惊喜之处。

本文转载自:派沃设计

责任编辑:阮荣 【复制网址】【打印】
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