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当购物中心进入“疲劳期”,该如何对品牌“动手脚”?
2019-10-23 09:11 来源:厚几商旅文研究院   字号: 

购物中心季度招商调整前提说明

购物中心招商调整一般分为合同到期调整与合同期内调整。其中,合同到期调整由资产部、综合业务部联合测算。

购物中心在什么情况下需要实行招商调整,主要是依据购物中心开业时间、经营情况、空铺情况。购物中心在不同的情况下进行招商调整,其前提也不相同。

下面以购物中心实行招商调整的三大依据为例进行说明,不满足审核条件的购物中心需进行招商调整。

1、以购物中心开业时间为招商调整依据

2、以购物中心经营情况为招商调整依据

对开业满6个月以上购物中心进行经营分类。对各类别购物中心招商调整递增率作如下说明:

C、D类购物中心(经营困难购物中心)招商调整审核如下:

3、以购物中心空铺情况为招商调整依据

如产生实质性空铺,购物中心需在上报《季度招商调整方案》时,在备注中说明空铺期及事由。

对空铺调整的审核说明如下:

避免出现实质性空铺的措施:

各区域、购物中心对目标品牌资源需及时储备并跟进意向,同时加强空铺预警管理。

例如,租户的租售比在同业态连续3个月排名后三位或两次以上(含)、延迟缴费、人员货品不足等情况出现时,应提前做好空铺预警及招商调整方案。

购物中心季度招商调整流程

1、购物中心季度招商调整流程

购物中心季度招商调整分为六个流程,分别为品牌落位调研、商务条件审核、租金测算、方案审批、招商执行与考核评审。

其中在品牌落位调研阶段需做好品牌储备、项目定位、业态规划等事宜,为接下来的招商调整做准备。

2、购物中心季度招商调整上报流程

各购物中心需在每季度最后1个月10日前提报次季度招商调整方案。CD类购物中心(经营困难购物中心)每季度第1个月10日前可补报一次本季度招商调整方案。

3、购物中心季度招商调整文件组成

购物中心在进行季度招商调整时,需充分准备以下资料文件:

购物中心季度招商调整注意要点

注意要点1:调整计划应与资产租赁信息一致

购物中心季度招商调整计划审批表是否与资产租赁系统信息一致,如下表中的铺位编号、计租面积等信息,库外品牌需提前录入审批。

注意要点2: 引进品牌与被调整品牌品类、级次一致

引进品牌时需满足以下条件:

① 品牌级次、经营品类符合购物中心定位且跟周边业态相匹配;

② 原则上品类不能变更,如确需变更,需在备注内说明原因;

③ 原则上新品牌级次不能低于原品牌;

④ 品牌未到期不允许提前续签,联发品牌有优先续约权;

⑤ 库外品牌需附介绍。

如下表中的拟调整品牌茗记甜品,属于餐饮品牌,符合购物中心定位;与被调整品牌福艺工艺同属于Z级次。

注意要点3:租金递增调整充分考虑同楼层、同品类品牌的租金状况

租金递增调整需注意以下方面:

①年度内有租决及大面积调整的项目,季度招商调整的租金递增应参照大调递增比例;

②租金递增除满足《购物中心招商管理办法》相关规定外,需充分考虑同楼层、同品类品牌的租金状况;

③ 面积、位置基本相当的同批次调整品牌,租金递增应基本持平;

④ 新合同环比递增零售不低于8%,餐饮不低于5%;

⑤ 新合同环比递增如遇切铺等特殊情况需注明起始日期;

⑥ 原则上无免租期。

如下表中的拟调整品牌漫8、茗记甜品如下:

注意要点4: 租期制定尽量与周边品牌租期统一

租期制定需注意以下方面:

① 原品牌合同剩余租期超过18个月,新品牌租期与原合同租期持平;

② 原品牌合同剩余租期不满18个月,新品牌租期可适当延长一年;

③ 合同期尽量与租决期持平,无统一租决期,尽量与周边租期统一;

④ 租约到期日须避免与重大节假日重叠,根据实际情况租期应缩短1-3个月;

⑤ 非餐饮续签:原址续约不装修,租期不超过12个月;原址续约重新装修,租期不超过24个月;

⑥ 餐饮续签:原址续约不装修,租期不超过24个月;原址续约重新装修,租期不超过36个月;水吧、甜品等原址续签,且须重新装修,租期不超过12个月。

如下表中,被调整品牌福艺工艺与拟调整品牌漫8、茗记甜品的合同日期:

注意要点5:根据不同情况评定是否进行品牌调整

品牌调整因由需满足以下条件:

① 是否存在空铺期;

② 是否为经营预警品牌(正常租约到期除外),如不是预警品牌,原则上不允许临时上报招调,如必须审批,则须说明临时进行调整原因;

③ 明确续签超过12个月是否重新装修;

④ 是否为大学生创业商铺;

⑤ 调入餐饮品牌,需说明是否与场内现有经营品牌冲突;

⑥ 二次签批:说明已签批品牌掉铺原因及商务条件;

⑦ 租赁决策到期前6个月内的品牌调整,原则上不允许进行季度招商调整,特殊情况需说明;

⑧ 其它特殊说明(商铺位置、扶持政策、捆绑落位)

如下表,品牌调整因由需在备注中说明:

注意要点6: 拟调整品牌信息重点审核

在审核拟调整品牌信息时,需重点审核其调整类别、租金、租金递增率、免租期、合同日期等信息,如下表:

购物中心季度招商调整中涉及的租期、免租期等商务条件需遵照《商管公司制度》及《营运期招商调整规范》要求审核及执行。

某购物中心租赁年限及免租期规定

某购物中心装修免租期及履约保证金规定

注意要点7:铺位切分充分考虑后续出租情况

铺位切分需充分考虑后续经营掉铺后再出租情况。如下图中的被调整品牌钱家顶顶香,其铺位被切分后的经营面积与拟进驻品牌绿康态自助涮烤的经营面积为2:1。

注意要点8: 铺位编号使用规范

① 铺位编号必须使用系统的铺位编号;

② 同一品牌多个铺位的,原合同所有铺位号须全部填写;

③ 一铺位一行对应一个面积数据,不得合并铺位号和面积;

④ 铺位类型发现变化(主力店变步行街或步行街变主力店)、面积变化(新增铺位、铺位停用、铺位局部面积增减)应在备注中说明原因,并由地方在“铺位管理”上报变更审批后,方可录入方案;

⑤ 品牌名称必须使用品牌库的品牌使用名;

⑥ 租决/微调、专项调整和季度调整不得混合提报。

如下表中的热风:

注意要点9:审核购物中心租金测算对比表数据

购物中心租金测算对比表的数据部分需进行审核,避免出现购物中心指标对不上的情况。

错误事例一:该购物中心的年度预算指标填写错误,导致本方案与预算差异数据错误。

错误事例二:该购物中心的三组数据指标都是一样的。

注意要点10:避免原品牌撤场与新品牌进场之间存在空铺期

应避免原品牌撤场与新品牌进场之间存在空铺期。如下表新品牌合同签订和原品牌撤场时间存在空铺期,且未注明特别原因。

注意要点11:与品牌合同截止日期避开大型节假日

购物中心与品牌合同截止日期应避开大型节假日。新签品牌的合同日期需避开五一、十一春节等法定节假日。

如果遇到节假日,应将合同日期提前15-30天。如下表,将合同截止日期定在五一,应避免这种情况。

除以上需要注意的要点之外,购物中心进行季度招商调整时应避免出现以下问题:

来源: 中购联

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