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日本的商业哪里最聚客?
2019-08-19 09:30 来源:楼巴智库   字号: 

哪里的商业最聚客流?

商业需要客流。

但是,客流是建立在人流的基础之上的。

哪里的人流最密集?

显而易见的是大城市的地铁站。

这是因为大都市的人们买车买得起、停车停不起。

大阪市内停车费一般是150円/15分钟,300円(日元)/30分钟(约19元人民币)。

如果是在东京,停车费要1200円/30分钟,甚至更高。

担任专业讲解的东方老师说,有一次,他在东京停了一个多小时的车,停车费3000多円,相当于200多元人民币。 高级设计师阿超曾在名古屋买了车,带到东京,才发现,养车就是在“供祖宗”。

哪怕是在距离东京塔近一个半小时地铁车程的板桥区,停车收费月租也要3万円以上,有的甚至5万円。

未来不只是国内的一线城市,二三线城市停车费也会越收越贵。 如果地铁发达,养车的人会越来越少。

拥有地利优势的日本地铁公司做了很多地铁站购物中心,看中的当然就是熙熙攘攘、南来北往的人流。 2017年,大阪地铁全年客运量超过10.66亿人次。

但是,并非人流多就一定客流多。

大阪森之宫站周一到周五5-6万人次,休息日12万人次,最高达到20万人次。

地铁站出来就是Q's MALL,三井不动产Q's MALL的高管井臧先生介绍说: “平日的消费客流转化率约为10%,90%的人流仅仅是过路客。 ”

好商业不止是最大化地吸人流,更重要的是要转化为有销售的有效客流。

东京六本木新城在各个路口安置了计数器,计算出客流转化率约为10%。

六本木新城开发商森ビル株式会社商业设施海外事业部的成吉部长介绍说: “为了更准确验证计数结果,他们每年还安排一次人工计数复核。 ”

这与Q's MALL的统计结果相当。

细心的朋友会注意到,旅游指南是中文的,右下角还有中国银联的标识,这也说明中国游客对六本木新城的贡献显然是不会少的。

虽然地铁站客流进入了六本木新城的范围,却未必都是消费客流,也许只是穿城而过。 因为日本人非常注重个人隐私,所以,他们并没有使用人脸识别,也就不知道客流的最终真实走向。

第一张图片来自于森ビル株式会社营业本部商业设施事业部3月期刊,人像模糊是特意为之。

其实,人们往往不愿意在车站停留,因为人多嘈杂,而且来车站的人们目的单一:就是出行。

漫行才会有更多消费。

如何能够拖慢行人的脚步?

聪明的大阪站时空广场建造了巨大多层平台,敞亮、漂亮,如果设置多一些的艺术展示和趣味座椅的休闲区,人们会更愿意逗留,甚至当作旅途中的温馨休憩地,也会带来更多的客流转化率。

当然,大阪站也很人性地设置了很多时钟,随时提醒人们不要耽误行程。

这个时钟被攀藤穿过,用心的人们会饶有兴趣地琢磨,它的指针是怎么转动的呢?

客聚客散、人去人来,商业如何能让客人不自觉地停下行色匆匆的脚步?

这是“玩商业”最具魅力的地方。

难波公园地铁站每年人流量高达4000万人次,其中进入商业的客流约1200万人次,客流转化率高达30%。

如此高的客流转化率不全是因为车站地利,也并非商业本身,而是天生丽质、美景留人。

层层梯田一般的茵茵绿洲让嘈杂的地铁站变成自然温馨的休憩之地,焦躁急迫的心情也随之清凉,肝火旺盛的心态更豁达释然。

没有天生丽质,就不能让客流驻足了么?

一块稀松平常的小小三角地,几级台阶、几条靠椅,既为商业街区带来人气聚集,也为街头艺人提供了才华展示的空间,还在消费者心智中留下民间艺术地的印记。

最能吸客流的商业,除了地铁站商业体,还有哪里?

都市圈城郊的大型商业体。

大都市的土地寸土寸金,建造大型购物中心颇为不易,反倒是都市圈城郊购物中心越做越大。

东京郊区的越谷湖城是日本连锁超市永旺旗下的日本最大综合性购物中心,3大主题mall围着一个湖,商业面积不过25万㎡,年吸客却高达5000万人次。 可惜我们这次没有时间去考察。 为什么越谷湖城能吸引这么多的客流?

首先,越谷湖城距离东京市中心不算很远,从皇宫出发,开车大约40多分钟。 如果是公交,也只要1个半小时左右就可以到达,这是大都市人们习以为常的地铁生活。

中小城市的停车费没有那么贵、养车容易,项目周边开车过去1小时不算远。 客户定位于都心区乘坐地铁和周边有车一族的年轻家庭和个人消费者。

其次,越谷湖城规模为日本最大级别,商业定位生活创造型购物中心,拥有700多家商铺,大大提升了商业可逛性。

越谷湖城不设大型主力店是聪明之举,可以帮助它与无法提供超大空间、缺乏自然景观、人满为患的都心区购物中心、百货店错位竞争。

业态聚焦全方位消费体验,美容区、体育及户外区、新生家庭区、汽车汽配区、休闲区都针对休闲度假,服装、餐饮、影院、教育、医疗、艺术雕塑、湖畔风景更颇具特色,家庭、朋友可以共度一天欢乐时光。

更重要的是,打折非常厉害,折扣非常高,尤其吸引囊中羞涩的年轻家庭和年轻人。

第三,越谷湖城以水、森林、环保为主题,聚集5000名当地居民在购物中心周边种植了5万棵苗木,形成了森林模样。

大都市城郊的土地相对多、建设成本低,所以,永旺喜欢在城郊建设购物中心。

城郊项目的土地便宜,租金就可以便宜,商家也可以提供相对便宜的产品和服务,就可以吸引更多客流。

只要交通便利、项目大、有主题、有特色、够便宜,城郊购物中心就可以与市中心的项目差异化,就能吸引足够多的人流,而且人流几乎等于客流。

客流多的地方才有市,不闹不成市,越大越闹越吸引人。

不过,这样的地方,不是可以经常来的,毕竟,来了还是要大把花钱的。

钱不多的日本人平日去哪里消费呢?

日常消费只在吃穿用?

吃穿用是最基本的生存之道。

在日本,无论是购物中心、百货,还是超市、便利店,几乎都看不到排队的人,除了吃。 只要是有特色、好味道、文艺范儿的餐饮店,都能看到排队的“吃货”。

您以为排队只到这里可就错了。 下一张照片告诉我们,他们会让出通道,在不影响行人的路上继续排队。

日本的无印良品也成了“吃货”的天堂。

银座的MUJI店店长发给我们的资料上,好饮食是排在第一位的,广为人知的“环保”排在了后面。

中国的小肥羊也去了日本。

在大阪心斋桥,路边烧烤章鱼圆的网红摊也有排队等候的。 女孩回头看的是另一家排队的撸串摊店,据说这都是多年的老摊了。

日本的食品饮料价格不一定贵,却一定不粗糙,有的还是24小时营业。

这些新鲜可口的美食,配上花花绿绿的盘子,美女们是无法抗拒的。 我们还慕名去了相扑火锅,虽然与相扑表演失之交臂,不过,其文化颇有韵味。

原以为相扑手都是日本人,其实不然,居然还有看似混血儿的相扑手。 相扑大力士的最高等级是横纲,而蒙古人连续拿了四任。

第一个蒙古人横纲是第六十八任的朝青龙,在难波公园也有他的“手印、签名”牌位,据说他成名之后,回国创业开餐馆去了。

论到单身消费,男女有别,男人要比女人要节省得多。 男人是简单而专一的动物。 男人消费什么?

饮食不挑剔,好吃好看并不重要;

穿着不讲究,表面光鲜只看场合;

用品无所谓,合手能用一切OK。

乔布斯、扎克伯格每天同样一身衣服,没有哪一个女人愿意效仿,就连撞衫都会令女性感到羞愧。 图便宜、想便利,唯有电商、超市、便利店,这里几乎就是男性消费者的基本需求集合地。

钱少就少逛街,宅男宅女成全了电商。

2007年,日本电商销售额仅仅是购物中心销售额的20.3%,去年就已经相当于购物中心销售额32兆円的56.3%。

▲图表来自于日本购物中心协会。/ 注:Eコマース:电商;コンビニエンスストㄕ:便利店

2007-2018年,日本电商销售额增长了约2.5倍,达到18兆円,而且增长势头还未衰减。

为什么日本电商增速仍未放缓?

这还是由于日本人虽然收入稳定但钱不经花,而电商更便宜、更便利。

目前,日本电商也与我国一样出现了线上线下融合趋势,未来,它们的增速也会放缓,毕竟吃穿用的基本消费是有天花板的。

日本还有随处可见的超市和便利店,分流了大量物质消费的客流。 在城市里,几乎是每公里范围就有一个超市,每条街都有一两个便利店比邻而居。

超市的平均面积只有3000多平方米,可以想见,其SKU不会太多,库存货品也不会太多,因为这只是为本地小型商圈居民的基本生活服务的。

2017年,超市零售额是百货的2倍多,而百货销售额则从1990年的约12兆円下降到去年的5.9兆円。 根据《日本零售行业分析报告》的数据,超市的食品类产品销售占比一直处于上升趋势,从1980年的42%上升至65%,并从综合类超市向生鲜食品类超市逐渐转型。

65%的食品消费占比意味着什么? “吃”已经变成日本超市最吸引客户的消费。

据媒体报道,日本总务省的家庭开支(家庭人口在两人以上)调查显示,2016年的恩格尔系数为25.8%,较之前一年上升0.8个百分点,达到29年来的最高水平。

与之趋势相反的是:2018年,我国全国居民恩格尔系数为28.4%,比上年下降0.9个百分点。

虽然,日本恩格尔系数依然是在联合国、世界银行“低于30%的是发达国家水平”,但是,“吃”的比重越来越大,意味着日本人越来越“没钱”消费其它。

2018年,日本便利店销售额是百货店的两倍,靠的就是面广量大的商业布局。

为什么日本会有这么多的便利店?

据说当年7-11开店之时,物流公司要求保证一定的店铺数量,才能降低物流成本,于是7-11就遍地开花了。

但是,最根本的原因是便利店大受欢迎。为什么呢?

便宜、便利是显而易见的,但“节俭”才是根本。

我以为,便利店主要是为附近的上班族和老人们开的。

便利店最多的货品也是食品,也几乎占了一半多,上班出门、下班回家顺路就在便利店果腹了。

便利店如此受欢迎还有另外一层原因。 来往便利店的学生们似乎更多一些。日本高中生就已开始打工,自己挣零花钱,1000円-1500円/小时的收入够买自己喜欢小零食、小文具、小玩意儿了。

中国的便利店未必会有这样的机会,因为学生们都忙着中考、高考去了。

目前,中国便利店数量已经超过12万家,今年商务部又大力推动便利店发展,北京、上海也都积极支持便利店发展,西安还对便利店给予财政补贴。

7-11要在中国新开1000家便利店,阿里巴巴要做1万家,京东号称要打造100万家便利店,资本也把便利店当成新风口。

凡事就怕一窝蜂的过犹不及。 大力鼓励发展便利店,各大城市都积极响应,西安还以财政补贴扶持便利店发展。

问题是:鳞次栉比的便利店能盈利吗?

日本统计局数据显示,日本约有5.5万家便利店,全国平均每2329个人就有一家便利店,东京便利店密度更高,平均每2000个人就拥有一家便利店。 过度饱和的日本便利店单店营业额也在不断下滑。

▲图片来自网络

据媒体报道,即便是日本市占率第一的7-11在中国也不能做到持续稳定的盈利。

观研天下的一篇分析报告提到: “日本便利店销售额中,快速食品占比达 40%,加工食品占比为 28%,非食品类占比仅为 32%。 ”

这说明,一方面,便利店几乎是为日本人的基本生存服务而生,另一方面,也预示着主要依靠食品业态的便利店几乎看不到更大的未来前景。

很显然,日本人的收入没有提升,客单价就难以提升,大量开店的目的就是抢夺客流,于是,便利店与电商、百货、超市形成了此起彼伏、潮涨潮落、你兴我衰的竞争格局。

日本90%的便利店是加盟店,经营者经常需要通宵达旦工作,有的年收入300万円(折合人民币不到18万元),而且几乎全年无休。

经营者不一定赚钱,但对于消费者,便宜就是硬道理。 在东京二子玉川购物中心的茑屋家电,杂货的打折力度非凡。

老龄化也为超市、便利店带来机会。

日本老年人已经度过了物质满足的阶段,该有的都有过了,也少了物欲贪念,变得越发节俭。

他们食欲减弱、穿用简单、不善电商,不用走远就有的超市、每条街都有的便利店,让他们不必过大马路就可以满足吃喝家用。

日本有许多城市道路也都挺宽,老人过马路的时间未必够用,未来大规模的“适老化”改造也是极为困难的,而全社会似乎还没有意识到这个问题的紧迫性。

十字路口的人行线增加了交叉线,可以使得人们斜线穿过并且不必等两个红绿灯,大大提高了通行效率,或许也可作为“适老化”改造的有益尝试。

对于日本老年人来说,除了外出旅游,超市、便利店那点东西就能满足他们大部分的需求了。

说到旅游,日本年轻人较少外出,缺钱花依然是问题所在。 老年人旅游也少了,国内游甚至比香港、台湾的出国游还贵,而且他们也很难再指望养老金保障未来的生活,退休年龄将被延迟到70岁。

日本还有一个类似宜家的日用卖场,有各种家居用品和家具饰品,据说其中80%的产品都是中国制造,价格实惠、用过即换、品质很好。

每到毕业季,生意火爆、补货不及,做的就是初入职场年轻人的生意。 追求另类、希冀奢侈却无本钱的日本人就去大黑屋,寻求“理性”的消费。

日本的大黑屋到处都是,甚至在大阪、东京最繁华的商业街路口也有这样的品质不错的二手物品店。

日本大都市年轻人的生活相对单调,消遣也是少得可怜。

男人除了居酒屋、打游戏,还有不便言说的成年减压法,有的只要2000円,开完会去一趟,释放压力,回来继续加班。

日本的数据统计显示,2017年,超市销售额达13.5兆円,便利店11.7兆円,都远超百货的6.6兆円,说明零售更多在满足基本生活需求上了。

▲注:コンビニエンスストㄕ:便利店;スーパー:超市;ドラッグストア:药妆店 / 图片由东方老师提供,平成29年为2017年

钱更多花在基本生活需求上,也就难怪主打中高端商品的日本百货也不断萎缩了。

不过,日本人个性比较“偏执”,对于喜欢的东西,哪怕上顿不接下顿,也会愿意付费。

很多年轻男性对电子产品情有独钟,动漫和电子游戏满足了他们的精神需求,特别是在大都市里,只要有吃有喝有游戏,就“宅”着了。

十多年来,日本食品销售额几乎没有变化,但便利店销售额翻了一番,通信销售额增长了3倍,电商销售额增长了5倍,足以反映依赖于便利店和网络的“宅”生活特征。

▲图片来自日本购物中心协会电子报告,注:チェーンストア:连锁商店;コンビニエンスストㄕ:便利店;フードサービス:食品服务;EC电子商务

如此,体验型业态就更难做了。

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