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世邦魏理仕:新的市场需求为商业地产带来新机遇
2017-01-20 16:56 来源:人民网-房产频道   字号: 

商业地产服务和投资商世邦魏理仕近日表示,随着新需求、新消费乃至新科技渗入商业地产固有体系的程度加深,这为市场带来了新的机遇。

世邦魏理仕在日前发表的报告中从写字楼市场、零售业态、工业地产以及大宗交易市场等方面对商业地产板块的发展趋势做出展望。

报告指出,金融混业经营、科技行业迭代增长与消费服务升级浪潮将催生写字楼市场新需求,但供应持续处在高位将令一、二线城市皆承压。未来三年,绝大多数中国主要城市将迎来写字楼供应高峰,一线城市空置攀升,部分二线城市将创历史新高。

在零售业态方面,世邦魏理仕预计,随着17个城市800万平方米的新增供应迫近,租金上行仍将乏力。不过,消费者需求由“商品”逐渐转向服务,“健康、酷玩”等主题将引领新消费力量。

世邦魏理仕中国区研究部主管谢晨表示,在“双创”推进下,信息科技,生物技术,新能源汽车以及数字创意产业等战略性新兴产业增加值占GDP比重将在未来有大幅跃升,并带动办公和工业地产的需求。随着网络零售增速逐步回落以及消费升级的加速,2017年实体零售业的基本面将得到一定程度的改善。

他指出,以企业未来经营预期为前瞻性指标来判断,2017年中资企业将继续成为写字楼新增租赁需求的主力。外资企业在总体扩张策略保持谨慎的同时,有向二线节点城市渗透的迹象。

据世邦魏理仕截至去年11月的调查结果显示,中资企业今后3年内仍有较强的扩张欲望,而外资企业对在华投资持乐观态度的企业则有所下降。

世邦魏理仕大中华区顾问及交易服务部董事总经理黄蔚表示,外资企业在2017年大多对经营扩张持谨慎态度,而中资企业相对进取。但在办公场所扩张上双方都仍显谨慎,如何有效利用现有空间将成为业界重要议题。

他认为,今年的写字楼需求将呈现“传统经济保存量、新经济促增量”的格局,在经济转型驱动下的行业创新增长会带来一系列的新增需求。同时,新商务区建设带来的大量新增供应仍将是市场的最主要挑战。

世邦魏理仕预计,金融混业、信息科技和消费服务业将是2017年国内写字楼的新需求所在。

据世邦魏理仕估算,中国17个主要城市的零售物业市场将迎来800万平方米的新入市项目,加之传统服饰零售品牌的扩张有所放缓,租金增长将继续承压,预计各城市2017年购物中心首层平均租金的增幅均在2%以内。其中,一线城市以及成都、杭州、南京等品牌关注度高的二线城市租金走势相对乐观。

与此同时,世邦魏理仕认为实体零售基本面逐步回暖。随着网上零售增速降至30%以下,网购对实体商业的冲击正逐步减弱。线上零售更加积极地拥抱线下实体,加之购物中心和实体店在体验性和场景化方面的不断提升,消费者正逐渐向实体商业回归。

“以体验为内核的服务型消费在中国正处于由上层中产阶级‘量变’和消费结构‘质变’双重驱动的风口,我们认为“‘健康’和‘酷玩’两大主题将引领2017年餐饮文娱等服务型消费的新趋势,并推动购物中心业态组合的进一步演变。”报告指出。

世邦魏理仕大中华区顾问及交易服务部董事总经理黄蔚称,线上、线下的零售模式在博弈多年后从完全对立进阶为相互融合,以及居民收入的快速增长驱动了中国基数庞大的消费者持币寻找消费升级的下一站等因素,实体商业重拾增长的潜力。2017年或将是实体零售重新出发的转折之年。

世邦魏理仕预计,一线城市高标仓库未来供应仍将受到物流用地供应瓶颈的制约,租金延续升势;而二线城市仓库租金将出现分化,个别供应集中放量的市场将因短期供需失衡使租金承受向下调整的压力。

同时,电商仍将是中国高标仓库市场的最大租户,预计将贡献2017年高标仓库新增需求的50%以上。此外,消费升级将继续推动保税仓库、冷链物流等细分市场的需求。从更长远的角度看,仓库行业的智能化将推动开发商向提供解决方案的综合服务商的角色进一步演变。

而在大宗交易市场方面,世邦魏理仕认为,商业地产投资需求尽管受到货币政策、汇率及物业租赁市场波动的影响,但商业地产供应阶段性峰值及地产基金到期迫近等因素都将促使国内可交易资产数量增加,交易活跃度仍将保持较高水平。在优质资产供不应求以及海外投资受限的双重作用下,预计未来整体回报率仍趋平稳。

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