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香港中环甲级写字楼租金升9.2% 内地金融机构为主要买家
2016-12-07 10:56 来源:21世纪经济报道   字号: 

近日,市场传言李嘉诚有意出售旗下中环中心,但买家的身份依然扑朔迷离。

“虽然中环中心不是整栋物业出售,而只是大部分权益,在这个地段而言这类资产也是相当具有吸引力的,据说有中资买家在接洽。”仲量联行研究部主管马安平向《21世纪经济报道》记者透露。

此前,香港媒体报道,李嘉诚旗下长实地产出售皇后大道中的中环中心75%权益的交易临近拍板,最终作价约357亿港元,买方为邮储银行。这宗交易将刷新香港最高单价商业大厦成交,打破湾仔美国万通大厦125亿港元的纪录。但邮储银行却于11月中在港交所发布澄清公告,表示暂时无计划收购中环中心。

事实上,写字楼是今年香港商业地产市场中的“香饽饽”。“今年单笔成交金额超过1亿港元的投资物业成交中,写字楼占比达到74%,相比去年36%的成交比例增幅超过一倍,”他表示,并指出作为流动性最强的投资物业,写字楼目前的租金回报在2.5%-3%左右。

近一年以来,内地中资机构在香港写字楼市场异常活跃。去年年底,恒大地产以125亿港元的天价购入全幢湾仔美国万通中心,呎价高达3.6万港元,创下当时最大额商厦买卖及呎价最高纪录。今年2月,光大控股斥资100亿港元,收购同样位于湾仔优质地段的甲级办公大楼“大新金融中心”,以总楼面面积约40万方呎计算,呎价达到2.5万港元。

中环甲级写字楼租金同比升9.2%

面对持续低息的市场环境,位于黄金地段的甲级写字楼尤其受到投资者的追捧。马安平向21世纪经济报道记者透露:“目前一般这类写字楼的平均呎价在3万港元左右,而内地投资者出价十分进取,愿意支付3.5万港元甚至4万港元,他们主要的收购目标是一些有海景、命名权的核心地段的整幢写字楼,但市场上这类物业出售的很少。”

同时,他表示,这些财大气粗的投资者主要为内地金融机构,包括银行、保险公司等,“对于他们而言,收购这些写字楼主要作为长期的战略投资。”

他指出,今年中环写字楼的价格升幅达到5.5%,明年预期继续上升5%-10%。今年香港整体写字楼的价格上涨4.2%,相比之下,一度受到市场热捧的零售地铺的价格则下挫18.4%,主要购物中心则微跌1%。

以中环中心为例,目前长实持有的75%权益,涉及中环中心约122万方呎楼面,按作价约357亿港元计算,平均呎价约2.93万港元。据悉,目前长实持有的中环中心每月租金收入约7000万港元,租金回报率约2.8厘。

根据仲量联行的统计数据,今年前十一个月香港中环甲级写字楼租金同比飙升9.2%至111.9港元/每平方呎,已十分接近2008年金融危机前高峰水平的116港元。该区平均租金比非核心商业区超出3.3倍,目前核心商业区与非核心商业区的写字楼租金差距已扩大至五年新高。

“未来五年一些跨国公司将加快迁往非核心商业区,比如部分英国律师事务所已经从中环搬至港岛东,这是从未出现过的现象。一些大型的跨国银行也纷纷缩减在中环的写字楼规模。”仲量联行租务部主管庞定勤表示。

他续称,深港通启动后将继续带动内地金融企业对中环写字楼的需求,“由于该区写字楼目前的空置率仅约1.5%,中环将是2017年唯一会录得租金增长的商业区,升幅在5%以内。”

根据世邦魏理仕公布的香港甲级写字楼市场研究报告显示,在2013年3月至2016年3月的三年期间,香港甲级写字楼出租面积净增长410万平方呎,内地企业占其中的120万平方呎;同期,欧美公司的租用面积却减少了19.9万平方呎。

商铺租金下滑明年有望见底

随着内地游客赴港“血拼” 热潮消退,香港核心购物区铜锣湾、旺角等纷纷出现了为数不少的空铺。

事实上,这些黄金地段的地铺租金近年来已有大幅调整,“相比那些一线商场,这些地段的地铺生意波动较大,因此租金在过去两年的下跌幅度分别达到22%、15%,我们预计今年的跌幅为18.4%左右,在明年下半年有望见底。”仲量联行商铺部主管陈耀峯表示,并坦言目前业主在新租约或续租时通常有30%-40%的议价空间。

今年前十个月,内地访港游客同比下滑8.2%,相比去年3%的跌幅有所扩大。其中,以自由行来港的内地旅客则同比减少15.6%。

这对香港经济支柱之一的零售业的打击可谓立竿见影。今年前十个月整体零售额同比下跌8.9%,远远落后于过去十年9.1%的平均增幅。

化妆品零售商莎莎国际主席郭少明此前表示,目前在旅游区续租时,目标最少减租40%-50%,“我们最近在一些较好的旅游区地段找到了两个店铺,租金降幅在60%左右。”

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