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武汉办公楼空置率上升 中心城区住宅销量放缓
2016-11-02 09:04 来源:新浪乐居   字号: 

近日,仲量联行发布三季度武汉市场报告称,三季度武汉各物业市场表现平稳。办公楼市场有三个项目竣工入市,共带来12.3万方新增供应,其中包括一个甲级办公楼项目和两个乙级办公楼项目,新增项目均位于非核心商务区。受新项目入市影响,空置率上升至19.8%,本季度全市净吸纳量环比下降了34.5%。优质零售物业市场有两个新项目入市,共带来约18.4万方的新增供应,分别位于汉口永清街和武昌光谷。高端住宅市场实行住房限购限贷措施政策,中心城区高端住宅成交量受阻,均价增幅放缓,江汉区成交价领跑全市,销量领先,江岸区成交价有所回落。

办公楼

新增三座办公楼入市,一座甲级两座乙级,全市空置率小幅上升

三季度新增三座办公楼入市,其中包括一座位于汉口滨江商务区的甲级办公楼铂仕汇国际广场和两座分别位于洪山岳家嘴的骏业财富中心和青山和平大道的乙级办公楼钰龙时代中心,共计为全市优质办公楼市场带来新增供应12.3万平方米。甲级办公楼的新增体量为5.7万平方米,两座乙级办公楼的新增体量分别为3万平方米和3.6万平方米,推动全市办公楼总存量累计达到292万平方米。

由于三季度新增供应量较大,进一步丰富了租户的选择,并且其中两座办公楼位置处在非核心商务区,整体入驻率录得下降,从而,全市整体空置率受到轻微影响,空置率上升至19.8%,环比小幅上升1.9%,同比上升1.1%。

本季度内地房地产公司承租能力大幅提高,成继传统金融业之后办公楼的主要租赁来源之一

办公楼市场需求趋于多元化,传统金融行业需求保持稳定,由于国家高度关注房地产行业,房地产公司日益活跃,在本季度的租赁市场内地房地产公司表现亮眼。数家国内知名房地产开发公司选择在甲级写字楼建立在汉办公点,承租面积均在1,000平方米以上。某国外知名房地产专业服务公司在本季度新入市的甲级办公楼铂仕汇国际广场新增设立运营分公司,承租面积约为1,700平方米。

供应量增大,短期内租金仍有下行压力;而投资市场有望保持活跃

受新增供应入市以及空置率上升的影响,甲级和乙级市场均出现了小幅波动,全市有效净租金环比小幅下降0.7%至90.4元/月/平方米。其中,剔除新增项目的影响,现有甲级办公楼租金上涨放缓,乙级办公楼由于现存体量相对较大,市场竞争力日愈增加,租金出现小幅下滑。新增供应将进一步加剧市场竞争,业主或提供更多**条件以提升入驻率,租金仍有下行压力。部分项目亦可能选择延期交付,以避开供应高峰。

武汉甲级办公楼资本值相对偏低,投资门槛也较低。且部分机构投资者看好武汉物业市场的中长期升值空间,尤其是内资传统金融企业,本季度共录得两个大宗交易,均为整栋购买。鉴于此,投资市场有望在未来见证更多大宗成交。

零售物业

全市共录得两个新增优质零售项目,汉口滨江商务区和光谷商圈扩张,空置率小幅上升

本季度新增两个优质零售项目,分别是位于汉口永清片区的壹方购物中心和光谷关山大道的武汉保利中心,为武汉优质零售物业带来超18万平方米的新增供应,市场总体量累计达到575万平方米;位于武昌区中南中北路约10万平方米的万达电影乐园,在经营19个月以后休业调整,对于此区域万达集团正在积极的进行业态调整及规划。

随着壹方购物中心入市,提高了汉口核心商圈整体租金水平,然而武昌的非核心商圈项目受到市场竞争力小幅下调租金。本季度,全市优质零售物业总体租金水平仍小幅上升,环比上升0.7%。本季度由于录得两个新项目入市,优质零售物业空置率升至7.9%,环比小幅上升0.5%。另,新入市位于光谷商圈的武汉保利中心表现优异,开业后基本为满租,从而本季度净吸纳量表现突出为147,477平方米。

武汉零售市场需求保持活跃,国际品牌继续优化店铺组合

第三季度,汉口滨江商务区新增一家中高端购物中心壹方购物中心,为此核心区域带来了大量的新租户,定位主要是中高端国际品牌,除此新增项目外,核心商圈需求依然保持强劲,特别体现在国际知名轻奢零售品牌和时尚生活类品牌。

位于汉口解放大道核心商圈的武汉国际广场增加武汉首家国际奢侈儿童品牌Bonpoint,武汉首家轻奢儿童品牌Kenzo Kids和Young Versace,以及武汉首家法国高端甜品店Angelina;轻奢品牌武汉首家TRUSSARDI,VERRI。继国内高端鲜花品牌Roseonly在武汉开立了首家实体店后,另一家高端鲜花品牌店野兽派也进驻武汉广场购物中心。武汉天地也迎来了两家知名餐饮,桃园眷村和春风里,更加巩固了汉口滨江商务区在武汉市内餐饮业态的地位。

除此之外,部分大型零售商对武汉消费市场的增长以及新兴社区消费依然持较为乐观态度,积极进驻武汉市场以进一步增大其市场份额。

预计六个购物中心将于2016年底入市,市场竞争压力上行

此外,在未来的一个季度预测将有近23万平方米优质零售物业入市,供应高峰持续,市场压力大,届时总体空置率预计上升,租金增速持续放缓。未来高端零售商业体增多,使得开发商会更加注重租户品牌和顾客需求来保持自身项目在市场的地位,经验丰富的开发商将结合市场并运用自身的运营经验,为武汉消费者带来高消费体验的同时也提升了武汉愈加浓厚的商业氛围。

高端住宅

新限购限贷政策出台,高端住宅供应紧缩,三季度成交量回落

延续2016年初在国家针对房地产市场实行分区差异化政策的情况下,武汉市政府采取调控,并于9月1日起实行限贷,具体细则为在武汉市拥有1套住房的居民家庭,再次申请个人住房贷款购买商品住房,贷款最低首付比例为40%。在武汉市拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款或还有1套住房贷款未结清的居民家庭,再次申请个人住房贷款购买商品住房,贷款最低首付比例为40%。在武汉市拥有2套及以上住房且有2套住房贷款未结清的居民家庭,再次申请个人住房贷款购买商品住房,继续暂停发放相应购房贷款。

10月3日又实行住房限购限贷措施政策,核心内容为武汉主城区今起限购限贷,首套房商业贷款首付比例提至25%,二套房首付比例提至50%。本地人最多可购2套房,外地人最多可购1套房。需要特别说明的是,武汉市远城区(含黄陂区、新洲区、汉南区、东西湖区、蔡甸区、江夏区)原有购房政策不变。本季度,仅有一个高端住宅项目开盘是位于硚口区的时代新世界。高端住宅市场于第三季度共带来新增454套供应,销售1,451套,供应紧缩,销售量环比下降5.12%。

本季度江汉区销量最活跃,成交价领跑全市,江岸区资本值下降

三季度,江汉区高端住宅市场成交量继续领跑全市,其他各区表现不及上季度强劲持续减小,全市各区成交量均下降,其中江汉区这季度成交量为最多达403套,去化表现良好但不及上季度**。另,本季度汉阳区新增供应最大为360套,成交量达291套,占全市成交量80%左右。江岸区本季度高端住宅市场成交价环比下降18%,江汉区以23,286元的均价领跑全市。

新政推出后,总体武汉高端住宅市场均价短期内上涨放缓,交易量恐持续减少

从新政策可看出,全市均价暂未受到政策影响而下降,预计短期内高端住宅市场均价涨幅放缓。从本季度数据可得出,江汉区成交价大幅上升,无高端住宅开盘,但需求强劲,由于江汉区为武汉主城区之一,周围商业氛围浓厚,重点学校环绕,购买人群基本为青年白领和年轻家庭居多,优良的区域环境和知名开发商高端的品质保证,依然预计本区域未来有持续的购房需求。除了江汉区,本季度江岸区成交量和成交均价环比回落,由于江岸区新开楼盘暂时供应不足,使得本季度江岸区销售量下跌。

由于新政的推出,未来主城区销量预计会有所波动,但是市场均价将不会有大幅下降,预计短期内涨幅放缓。

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